Entwicklung des Wohnungsmarktes

Seit dem 24. Februar 2022 führt Russland Krieg gegen die Ukraine. Die konkreten Auswirkungen auf die Immobilienbranche können noch nicht verlässlich abgeschätzt werden. Es ist jedoch mit weiterhin steigenden Baupreisen, Personalmangel und Mietausfällen zu rechnen.

Trotz der äußerst schwierigen äußeren Bedingungen hat das finanzielle Ergebnis der NEUES WOHNEN Wohnungsgenossenschaft eG für das Geschäftsjahr 2022 alle Erwartungen erfüllt, so dass man zum wiederholten Male sagen kann: Es ist uns gelungen, unsere Genossenschaft gut durch schwieriges Fahrwasser zu steuern.  

Umsatzentwicklung und Geschäftsverlauf
Die Umsatzerlöse aus der Hausbewirtschaftung (ohne Betriebskosten und Weiterbelastungen) sind gegenüber dem Vorjahr um 151.070,21 Euro auf 5.344.489,23 Euro gestiegen. Die Durchschnittsmiete lag im Gesamtbe-stand bei 6,02 Euro/m² Wohnfläche und ohne den Neubau des Karree Grünrock bei 5,70 Euro/m² Wohnfläche. Damit bewegen wir uns auf äußerst niedrigem Niveau. Der Zuwachs resultiert aus höheren Mieten bei Neuvermietung sowie aus vereinzelten Modernisierungsumlagen für Umbauten auf Mieterwunsch.  

Der bilanzielle Eigenkapitalanteil stieg von 49,21 % auf 52,35 % und liegt im Vergleich zu Wohnungsunternehmen in der Region auf sehr gutem Niveau. Die Eigenkapitalquote ist nach wie vor durch den fast ausschließlich mit
Fremdkapital finanzierten Ankauf und die ebenfalls ausschließlich mit Fremdkapital finanzierten komplexen Sanierungsmaßnahmen der Jahre 2001-2004 beeinflusst. 

Unsere Genossenschaft steht auch langfristig gesehen auf einem stabilen Fundament. Die flüssigen Mittel betrugen am 31.12.2022 2.737.943,61 Euro. Im Vorjahr waren es 2.086.701,28 Euro.  

Vermietungsstand
Die durch Leerstand inklusive Ertragsverzicht und Mietminderung verur-sachten Mietausfälle betrugen im Jahr 2022 nur 0,30 % der Sollmiete (Vorjahr: 0,47 %). Der Leerstand liegt damit zum wiederholten Male deutlich unter den Planzahlen und auf einem extrem niedrigen Niveau. Die Zeiten von Leerstand sind ausschließlich Zeiten, die für Instandsetzungs- und Moderni-sierungsmaßnahmen in den Wohnungen benötigt wurden. 2022 haben 99 Mietparteien (Vorjahr: 97) ihre Wohnung verlassen. Dies ergibt eine Fluktuation von 8,12 %. Im Berichtsjahr mussten Mietforderungen von 9.437,49 Euro als uneinbringbar abgeschrieben werden.  

Instandhaltung und Instandsetzung
Für bestandserhaltende und Modernisierungsmaßnahmen hat die Genossen-schaft im Jahr 2022 1.394.485,69 Euro ausgegeben. Davon entfielen 196.665,78 Euro auf die Herrichtung von Leerwohnungen, 575.591,17 Euro auf Instandhaltungsmaßnahmen und 622.228,74 Euro auf Modernisierung und Erhaltung. Hinzu kommen aktivierungspflichtige Kosten von ca. 420.000 Euro. Unter anderem wurden die folgenden Maßnahmen realisiert:
• Fassadensanierung an zwei Häusern in Basdorf und Anbau von Balkonen in  den Erdgeschosswohnungen mit einem Aufwand von ca. 565.000 Euro,
• Erneuerung der Außenanlagen inklusive Pflasterarbeiten, Pflanzungen und Spielplatzbau von Hof Am Försterweg 4-23 in Strausberg mit einem Aufwand von ca. 330.000 Euro,
• Beschichtung der Laubengänge Am Försterweg 1a-e in Strausberg mit einem Aufwand von 26.000 Euro,
• Herrichtung von Leerwohnungen unter Beteiligung der Gewerke Elektro, Fußbodenleger, Sanitär, Fliesenleger und Maler.

Mitgliederentwicklung
Die Genossenschaft hatte am 31.12.2022 1.227 Mitglieder. Im Vorjahr waren es noch 1.229. Insgesamt wurden Genossenschaftsanteile in Höhe von 2.442.531,20 EUR gezeichnet. Davon gezahlt wurden 2.435.329,23 EUR. Trotz der anhaltenden Einschränkungen durch die Corona-Pandemie und unter Beachtung der jeweiligen gesetzlichen Vorschriften ist es uns auch im Berichtsjahr wieder gelungen, zahlreiche und ganz unterschiedliche Veranstaltungen und Aktionen für unsere Mitglieder zu organisieren.

Uns war und ist es wichtig, durch gemeinschaftliche Erlebnisse die sozialen Kontakte unter unseren Mitgliedern zu fördern.  

Chancen und Risiken
Bereits seit Oktober 2021 steigen die Energiepreise drastisch an. Dieser Trend wird sich nach heutigem Wissensstand auch 2023 nicht umkehren. In Folge des Ukrainekrieges kann es zu Versorgungsengpässen kommen, was zusätzlich zu steigenden Preisen in allen Bereichen führen kann. Ein großer Unsicherheitsfaktor sind die zu erwartenden politischen Entscheidungen und Vorschriften zur Energieeinsparung und die Informationspflichten gegenüber Mietern. Hier sind Aufwand und Kosten bisher noch nicht abschätzbar. 

Die NEUES WOHNEN Wohnungsgenossenschaft eG verfügt über ein Risikomanagementsystem, das im Wesentlichen aus einem detaillierten Berichtswesen und einem effektiven Controlling besteht.  

Der Vorstand dankt allen Mitgliedern für ihr Vertrauen, den Mitgliedern des Aufsichtsrates und den Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern der Verwaltung für ihren unermüdlichen Einsatz und die geleistete Unterstützung.  

Der Jahresgewinn liegt mit 1.554.814,46 Euro über den Prognosen der Lang-fristplanung. Er ermöglicht es uns, auch in Zukunft dafür zu sorgen, dass unsere Mitglieder in gut ausgestatteten und preisgünstigen Wohnungen der
Genossenschaft ein Zuhause haben.  

Die Diskussion
In der Diskussion ging es, nachdem auch der Bericht des Aufsichtsrates und das zusammengefasste Prüfungsergebnis verlesen wurden, unter anderem um die Gestaltung der Außenanlagen. Es wurde die Befürchtung geäußert,
dass die neuen Spiel- bzw. Bewegungsplätze beschmiert oder beschädigt werden könnten. Zum Glück gibt es bisher kaum Probleme mit Vandalismus und es herrschte große Einigkeit, dass, wenn wir alle aufpassen, manches verhindert werden kann. Diskutiert wurde über Solaranlagen auf den Dächern und Balkonkraftwerke, wobei erläutert wurde, dass hierfür aktuell noch nicht die notwendigen gesetzlichen, wirtschaftlichen und finanziellen Bedingungen
vorhanden sind. Auf Nachfrage erklärte der Vorstand, dass die Dezember-hilfen in der Betriebskostenabrechnung separat ausgewiesen und an die Mieter weitergegeben werden. Im Anschluss an die Diskussion wurde der Jahresabschluss beschlossen sowie Vorstand und Aufsichtsrat für das Geschäftsjahr 2022 Entlastung erteilt. Ebenso beschlossen wurde, den Bilanzgewinn in das Folgejahr vorzutragen.  

Die Spenden
In diesem Jahr hatten sich der Jugendsozialverbund Strausberg e.V., der FSV Preußen Bad Saarow, der SV Prötzel e.V., der SG Grün–Weiß Rehfelde e. V. und der CTA Kulturverein Nord e.V. Fürstenwalde/Spree um eine Spende beworben. Alle fünf Vereine wurden kurz vorgestellt und die Mitglieder beschlossen einstimmig, dass jeder Verein eine Spende von 500 € erhalten soll.